Por que ações são melhores investimentos de longo prazo que imóveis?
Empresas geram bens para a sociedade. Por exemplo, uma empresa de móveis utiliza pedaços de madeira para fazer mesas e cadeiras. Mesas e cadeiras são objetos mais valiosos para a sociedade do que peças de madeira. Logo, a empresa está criando riqueza. Dinheiro (ou cédulas monetárias) representam riqueza. Por essa razão básica, os investimentos em ações tendem a gerar mais retornos financeiros a longo prazo do que os investimentos imobiliários. As empresas estão criando riqueza para a sociedade ano após ano, enquanto uma casa hoje é igual a uma casa daqui a 50 anos, ou seja, o imóvel não está expandindo ou criando nenhuma riqueza. Nos últimos 100 anos, o mercado de ações deu retornos de aproximadamente 7% ao ano (Jorda et al., 2017), enquanto a valorização da propriedade segue basicamente apenas a valorização do preço do terreno, ou seja, cerca de 1-2% ao ano (Knoll et al., 2017).
No entanto, as propriedades também podem gerar aluguéis. Um imóvel bem alugado dá um retorno médio de 4-5% do valor do imóvel ao ano (Jorda et al., 2017). Assim, tanto imóveis quanto ações podem dar em média 7% ao ano.
Tabela 1: Retornos anuais em ações e imóveis, ajustados para inflação, em 16 países nos últimos 100+ anos
Nota 2: Após 1980, as ações ("equity") superaram os investimentos imobiliários ("housing") em todos os países.
Fonte: Federal Reserve Bank de San Francisco (Jorda et al., 2017)
Fonte: Federal Reserve Bank de San Francisco (Jorda et al., 2017)
O problema é que este cálculo considera que a propriedade estará sempre alugada (ou seja, alguém deve estar sempre pagando o aluguel) e o locatário nunca atrasa ou deixa de pagar o aluguel. Sem mencionar que a globalização facilitou muito o fluxo de capital líquido (como ações) entre países, o que levou muitos países a diminuírem a tributação em ganhos de capitais por ações para tentar diminuir a evasão fiscal (Sorensen, 2010). Hoje, os impostos imobiliários são geralmente muito mais altos do que em ações, e é muito mais difícil evitar legalmente impostos ou taxas de imóveis pois você não pode enviar sua casa para o exterior. Além disso, você não pode diversificar seus investimentos em imóveis, por exemplo, em várias moedas. Para ter um portfólio imobiliário diversificado, você teria que possuir casas em todo o mundo, alugar todas elas e pagar pessoas de todo o mundo para supervisionar os locatários, o que tiraria a maior parte de seus lucros. Como já vimos em "Investimento Internacional", a diversificação pode aumentar seus retornos e diminuir seus riscos. Portanto, os investimentos em ações são basicamente sempre melhores do que os investimentos imobiliários no longo prazo.
Compra de imóveis para investimento
A quantidade de dinheiro perdido na compra de uma casa pode ser enorme em comparação com um investimento em ações de longo prazo. Um investimento de 30 anos de R$ 1 milhão com um retorno real de 7% ao ano (como uma carteira de ações diversificada após impostos*) dá R$ 7 114 300 (cálculo em "Por que investir?"). O mesmo investimento de R$ 1 milhão com retorno de 5% ao ano (como imóveis após impostos*) dá R$ 4 116 100. Em outras palavras, alguém que investe em ações em vez de comprar uma casa ou apartamento deve ganhar aproximadamente R$ 3 milhões a mais em 30 anos, para cada R$ 1 milhão investido, de acordo com este simples modelo.
Em uma continuação direta deste artigo mostramos em "Comprando imóveis com empréstimos baixíssimos" que mesmo se o empréstimo for tão baixo que o pagamento mensal do empréstimo tem o mesmo custo do aluguel vale a pena comprar um imóvel, em média.
Compra de imóveis para investimento
A quantidade de dinheiro perdido na compra de uma casa pode ser enorme em comparação com um investimento em ações de longo prazo. Um investimento de 30 anos de R$ 1 milhão com um retorno real de 7% ao ano (como uma carteira de ações diversificada após impostos*) dá R$ 7 114 300 (cálculo em "Por que investir?"). O mesmo investimento de R$ 1 milhão com retorno de 5% ao ano (como imóveis após impostos*) dá R$ 4 116 100. Em outras palavras, alguém que investe em ações em vez de comprar uma casa ou apartamento deve ganhar aproximadamente R$ 3 milhões a mais em 30 anos, para cada R$ 1 milhão investido, de acordo com este simples modelo.
Em uma continuação direta deste artigo mostramos em "Comprando imóveis com empréstimos baixíssimos" que mesmo se o empréstimo for tão baixo que o pagamento mensal do empréstimo tem o mesmo custo do aluguel vale a pena comprar um imóvel, em média.
Entrevista da Time Magazine:
Robert Shiller, vencedor do Prêmio Nobel de 2013, também conhecido como o homem que previu a bolha imobiliária de 2008. "Se alguém estivesse olhando para comprar uma imóvel, que conselho geral você daria a essa pessoa?" - Jornalista "Primeiro, você realmente quer comprar um imóvel? [...] Nós realizamos pesquisas com compradores de imóveis e perguntamos: como você acha que os preços de imóveis vão se comportar, em média, nos próximos 10 anos? A resposta mais comum foi um crescimento de 10, 12, 15% ao ano. Isso é uma loucura! Os preços dos imóveis não subirão tanto assim. [Uma compra de um imóvel] é uma opção de consumo. Não é de fato um investimento. Depois disso, acho que as pessoas deveriam considerar também alugar [...] e você pode colocar seu dinheiro em algum outro investimento, logo você não estaria perdendo outras oportunidades de investimento [se você alugar um imóvel] ". - Robert Shiller |
* É notoriamente difícil fazer estimativas usando a tributação, pois os impostos ao redor do mundo podem variar de 0% a mais de 50% (para saber mais sobre a tributação internacional e como você pode legalmente evitar tributação, consulte "Redução legal de impostos"). Na maioria dos países, no entanto, os impostos e taxas relacionadas à compra e venda de imóveis tendem a ser pelo menos 10% maiores que em ações.
** Algumas pessoas afirmam que investimento imobiliário oferece uma boa proteção contra a inflação, o que é verdade. No entanto, os preços das ações também se ajustam às mudanças no nível de preços da economia (Siegel, 1994). Como evidência disso, os mais de 100 anos de dados fornecidos por Jorda et al (2017) já são ajustados para inflação e mesmo assim o investimento imobiliário não consegue superar ações. No longo prazo, nenhuma das principais classe de ativos superam as ações após contabilizar a inflação, incluindo renda fixa - consulte "Ações vs. Títulos (Renda Fixa)." (tabela 2). |
Table 2.
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Fontes:
- Knoll, Katharina, Moritz Schularick, and Thomas Michael Steger (2017). No Price like Home: Global House Prices, 1870–2012. American Economic Review 107(2): 331–352.
- Jorda, Oscar, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Mortiz Schularick, and Alan Taylor (2017). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. Working Paper Series 2017-25, Federal Reserve Bank of San Francisco.
- Siegel, Jeremy (1994). Stocks for the long run: the definitive guide to financial market returns and long-term investment strategies. New York: McGraw-Hill.
- Sorensen, Peter (2010). “Dual Income Taxes a Nordic Tax System.” In Tax Reform in Open Economies, ed. Iris Claus, Normal Gemmell, Michelle Harding, and David White. London: Edward Elgar.
Appendix:
Notas:
Investimento imobiliário "Ano 1" = "Ano 0" * 1.02; "Ano 2" = "Ano 1" * 1.02; "Ano 3" = "Ano 2" * 1.02; etc.
Investimento em ações "Ano 1" = Investimento em ações "Ano 0" + Retorno financeiro "Ano 1" - Aumento do aluguel "Ano 1"; Investimento em ações "Ano 2" = Investimento em ações "Ano 1" + Retorno financeiro "Ano 2" - Aumento do aluguel "Ano 2"; etc.
O aluguel (opção 2) e o pagamento do financiamento (opção 1) são iguais ($1000/mes), logo eles se cancelam e não são mostrados na tabela.
Investimento imobiliário "Ano 1" = "Ano 0" * 1.02; "Ano 2" = "Ano 1" * 1.02; "Ano 3" = "Ano 2" * 1.02; etc.
Investimento em ações "Ano 1" = Investimento em ações "Ano 0" + Retorno financeiro "Ano 1" - Aumento do aluguel "Ano 1"; Investimento em ações "Ano 2" = Investimento em ações "Ano 1" + Retorno financeiro "Ano 2" - Aumento do aluguel "Ano 2"; etc.
O aluguel (opção 2) e o pagamento do financiamento (opção 1) são iguais ($1000/mes), logo eles se cancelam e não são mostrados na tabela.
IMPORTANTE: Não há estratégia de imposto ou investimento que é claramente melhor. Tudo depende de seus objetivos e recursos.
Por exemplo, você está disposto a morar fora? Onde? Quanto tempo você quer ficar em cada país? Qual é sua renda anual? Quanto dinheiro você está disposto a investir? Você quer ganhos de curto prazo ou investimentos a longo prazo? Quais são as suas fontes de renda? Quanto de impostos você paga anualmente? Você quer diminuir suas obrigações fiscais ou removê-lo completamente? Você vê necessidade de pagar impostos mesmo se você legalmente não precisa? Qual é a sua cidadania? Você tem múltiplas cidadanias? Dependendo de cada uma destas respostas a melhor estratégia de investimento e imposto para você será diferente. Para saber qual é a melhor opção e ajudar na implementação da estratégia, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco.Você não precisa ser rico para criar uma carteira de investimento global. A maioria das contas bancárias e de corretagem que nós abrimos não tem depósito inicial mínimo ou taxa de manutenção. Assim, você pode investir tanto quanto desejar ou até mesmo deixar as contas vazias até que tenha capital suficiente ou interesse em investir no exterior.
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