Comprando Imóveis com empréstimos baixíssimos |
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O setor imobiliário é um investimento muito popular na classe média. Mais de 60% da riqueza da classe média está investida em sua própria casa. Consequentemente, quando tivemos a bolha imobiliária em 2008, as pessoas não tiveram para onde fugir. Nos EUA, por exemplo, a riqueza mediana da população caiu 44% entre 2007 e 2010. Os americanos eram mais ricos em 1969 do que em 2010, depois de corrigir para inflação (Wolff, 2017).
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"Os jovens [...] colocam tudo o que têm em uma casa. [...] Vimos o que aconteceu, os preços caem. Tínhamos 15 milhões de famílias [no qual o saldo do empréstimo era maior que o valor da casa] nos EUA". - Robert Shiller, vencedor do Nobel de 2013 |
Os investimentos em ações, por outro lado, representam menos de 10% dos ativos da classe média. Uma cesta de ações amplamente diversificada (como o MSCI EAFE) é um investimento de longo prazo muito melhor que a compra de uma casa ou apartamento, em média. Como já vimos em "Investimentos Imobiliários vs. Ações", para cada R$ 1 milhão investidos em imóveis, você perde R$ 3 milhões em 30 anos em comparação com um simples índice de mercado (como o bova11 no Brasil ou o S&P 500 nos EUA). No entanto, e se o empréstimo for tão baixo que o pagamento mensal do empréstimo tem o mesmo custo do aluguel? Nem mesmo nesse caso, vale a pena comprar um imóvel, em média.
Compra de imóveis com empréstimos baixíssimos
Em países em desenvolvimento, as taxas de juros são muitas vezes altas, levando a juros de 20% + ao ano. Outros países, especialmente países ricos, têm taxas de juros muitas vezes baixas, levando a taxas de juros “atraentes”. Nos Estados Unidos, por exemplo, a taxa média de juros em um empréstimo de 30 anos é de 4,5% ao ano, levando algumas pessoas a pensar que a compra de um imóvel é um investimento muito bom. Às vezes, a prestação do financiamento para compra do imóvel pode ser tão barato quanto o preço do aluguel. Por exemplo, um apartamento padrão de 240 mil dólares tem um aluguel mensal de mil dólares por mês. Uma financiamento de 30 anos de 240 mil dólares com um sinal de 98.400 mil dólares também tem um pagamento mensal médio de mil dólares. Portanto, por que alguém deveria pagar mil dólares em aluguel ao invés de obter uma financiamento de 30 anos pagando os mesmos mil dólares por mês?
Gráfico 1.
O gráfico acima mostra no ano 1 um investidor que tem 98.400 dólares para investimento. No ano 2, a opção de obter um financiamento (linha azul) levaria o investidor a “ter” 240.000 dólares, ou seja, o valor da casa, enquanto a opção de comprar 98.400 dólares em ações (linha laranja) levaria o investidor a manter seus 98.400 dólares. No entanto, depois disso a casa só daria valorização de 2% ao ano, enquanto as ações dariam um retorno de 7% ao ano. O pagamento mensal do financiamento é o mesmo que o pagamento do aluguel para o ano 1, mas depois disso eu calculo que o aluguel aumenta 2% ao ano para acompanhar a valorização da propriedade e logo adiciono esse acréscimo de aluguel ao cálculo do investidor em ações. No final do financiamento de 30 anos, a riqueza total do investidor imobiliário é de 434.730 dólares, que é o valor da casa após a valorização. Neste mesmo momento, a riqueza total do investidor em ações é de 462.520 dólares, que é o valor das ações após a valorização menos os pagamentos de aluguel para o período. Em outras palavras, o investimento em ações superou o imobiliário em 6,4%. Portanto, investir 98.400 dólares em imóveis hoje, em vez de ações, levaria a uma perda de 27.690 dólares ao final do financiamento de 30 anos.
Eu gostaria de enfatizar ainda mais que essas opções são para imóveis semelhantes. Uma opção é comprar a casa de 240 mil dólares, e a outra opção é alugar exatamente a mesma casa de 240 mil dólares e investir em ações. Além disso, esses cálculos não incluem os impostos (que tendem a ser muito mais altos para as propriedades do que os ativos financeiros) ou a possibilidade de diversificação do investimento em por exemplo versas moedas (que é basicamente impossível em um imóvel). Em resumo, investidores tendem a perder uma quantia muito significativa de dinheiro comprando imóveis.
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William Sharpe, Prêmio Nobel de 1990, entrevista com o Laboratório de Engenharia Financeira do MIT
Entrevistador: Qual é o portfólio de investimentos perfeito? William Sharpe: Idealmente, seria uma combinação de um portfólio real sem riscos, algo como o TIPS, e todos os títulos e ações negociáveis do mundo em proporções de mercado. Entrevistador: Portanto, ações e títulos parecem realmente fazer parte do seu portfólio [perfeito]. E quanto a outras classes de ativos, como imóveis ou recursos naturais? William Sharpe: Nesse portfólio [perfeito], gostaria de salientar que você tem muita exposição ao setor imobiliário. Você tem o imóvel de todas as seguradoras, você tem o imóvel de todas as lojas de varejo. Portanto, há muito investimento imobiliário nesse [portfólio]. |
Se as ações são claramente melhores investimentos que os imóveis, por que tantas pessoas ainda querem comprar casas? Consulte o artigo "Por que as pessoas investem erradamente".
Existem algumas raras situações nas quais a compra de um imóvel, como investimento, podem fazer sentido, veja "Investimento em Imóveis (Benefícios).
Fontes:
- Jorda, Oscar, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Mortiz Schularick, and Alan Taylor (2017). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. Working Paper Series 2017-25, Federal Reserve Bank of San Francisco.
- Siegel, Jeremy (1994). Stocks for the long run: the definitive guide to financial market returns and long-term investment strategies. New York: McGraw-Hill.
- Wolff, Edward N (2017). “Household Wealth Trends in the United States, 1962 to 2016: Has Middle Class Wealth Recovered?” NBER Working Paper No. 24085.
Appendix:
Notas:
Investimento imobiliário "Ano 1" = "Ano 0" * 1.02; "Ano 2" = "Ano 1" * 1.02; "Ano 3" = "Ano 2" * 1.02; etc.
Investimento em ações "Ano 1" = Investimento em ações "Ano 0" + Retorno financeiro "Ano 1" - Aumento do aluguel "Ano 1"; Investimento em ações "Ano 2" = Investimento em ações "Ano 1" + Retorno financeiro "Ano 2" - Aumento do aluguel "Ano 2"; etc.
O aluguel (opção 2) e o pagamento do financiamento (opção 1) são iguais ($1000/mes), logo eles se cancelam e não são mostrados na tabela.
Investimento imobiliário "Ano 1" = "Ano 0" * 1.02; "Ano 2" = "Ano 1" * 1.02; "Ano 3" = "Ano 2" * 1.02; etc.
Investimento em ações "Ano 1" = Investimento em ações "Ano 0" + Retorno financeiro "Ano 1" - Aumento do aluguel "Ano 1"; Investimento em ações "Ano 2" = Investimento em ações "Ano 1" + Retorno financeiro "Ano 2" - Aumento do aluguel "Ano 2"; etc.
O aluguel (opção 2) e o pagamento do financiamento (opção 1) são iguais ($1000/mes), logo eles se cancelam e não são mostrados na tabela.
IMPORTANTE: Não há estratégia de imposto ou investimento que é claramente melhor. Tudo depende de seus objetivos e recursos.
Por exemplo, você está disposto a morar fora? Onde? Quanto tempo você quer ficar em cada país? Qual é sua renda anual? Quanto dinheiro você está disposto a investir? Você quer ganhos de curto prazo ou investimentos a longo prazo? Quais são as suas fontes de renda? Quanto de impostos você paga anualmente? Você quer diminuir suas obrigações fiscais ou removê-lo completamente? Você vê necessidade de pagar impostos mesmo se você legalmente não precisa? Qual é a sua cidadania? Você tem múltiplas cidadanias? Dependendo de cada uma destas respostas a melhor estratégia de investimento e imposto para você será diferente. Para saber qual é a melhor opção e ajudar na implementação da estratégia, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco.Você não precisa ser rico para criar uma carteira de investimento global. A maioria das contas bancárias e de corretagem que nós abrimos não tem depósito inicial mínimo ou taxa de manutenção. Assim, você pode investir tanto quanto desejar ou até mesmo deixar as contas vazias até que tenha capital suficiente ou interesse em investir no exterior.
Por exemplo, você está disposto a morar fora? Onde? Quanto tempo você quer ficar em cada país? Qual é sua renda anual? Quanto dinheiro você está disposto a investir? Você quer ganhos de curto prazo ou investimentos a longo prazo? Quais são as suas fontes de renda? Quanto de impostos você paga anualmente? Você quer diminuir suas obrigações fiscais ou removê-lo completamente? Você vê necessidade de pagar impostos mesmo se você legalmente não precisa? Qual é a sua cidadania? Você tem múltiplas cidadanias? Dependendo de cada uma destas respostas a melhor estratégia de investimento e imposto para você será diferente. Para saber qual é a melhor opção e ajudar na implementação da estratégia, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco.Você não precisa ser rico para criar uma carteira de investimento global. A maioria das contas bancárias e de corretagem que nós abrimos não tem depósito inicial mínimo ou taxa de manutenção. Assim, você pode investir tanto quanto desejar ou até mesmo deixar as contas vazias até que tenha capital suficiente ou interesse em investir no exterior.
