Como já vimos em "Investimentos Imobiliários vs. Ações", os investimentos imobiliários tendem a gerar retornos financeiros muito mais baixos do que as ações (após impostos), mesmo depois de contabilizar os aluguéis. De acordo com as estimativas, para cada 1 milhão de reais investidos em imóveis, haverá uma perda de 3 milhões de reais em 30 anos, quando comparado a um simples ETF que segue o mercado (como o Bova11). Portanto, para a grande maioria das pessoas, é muito difícil justificar a compra de uma casa ou apartamento como o melhor investimento possível do ponto de vista financeiro. No entanto, existem algumas situações em que isso pode ser discutido. Discutirei três situações incomuns em que os investimentos imobiliários podem fazer bastante sentido:
1 - Compra de imóveis para evitar legalmente impostos
Alguns países com jurisdições baixos impostos vendem legalmente seus vistos permanentes e até passaportes. Por exemplo, o país soberano de São Cristóvão e Nevis é pioneiro na venda legal de passaportes desde 1984. Há várias opções de investimento para comprar legalmente um passaporte de São Cristóvão e Nevis. Uma dessas opções é a compra de um imóvel localmente pré-aprovado, no valor mínimo de 400 mil dólares, além de vários impostos (dados de 2018). Após 5 anos, você pode vender o imóvel, se estiver interessado. São Cristóvão e Nevis é um estado sem imposto de renda. Portanto, na maioria dos casos, se você tem residência fiscal em São Cristóvão e Nevis e todos os seus ganhos provenientes de São Cristóvão e Nevis ou de outra jurisdição sem impostos, como
Mônaco ou Dubai, você não precisa pagar imposto de renda legalmente. Mais do que nenhum imposto de renda, São Cristóvão e Nevis não possui imposto sobre herança, imposto sobre patrimônio, imposto sobre aquisição de capital ou imposto de selo (Deloitte, 2019). A compra do passaporte de São Cristóvão e Nevis não o torna instantaneamente um residente fiscal de São Cristóvão e Nevis, pois você ainda precisará preencher alguns requisitos, como morar em São Cristóvão e Nevis por algumas semanas. No entanto, facilita bastante a obtenção de residência fiscal local. São Cristóvão e Nevis é apenas um exemplo, pois muitos outros países com pouco ou nenhum imposto têm programas imobiliários semelhantes, como Granada, Antígua e Barbuda, Santa Lúcia e Dominica.
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Localização de São Cristóvão e Nevis
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A compra desses imóveis só faz sentido para um número muito selecionado de indivíduos. Primeiro, você precisa investir cerca de meio milhão de dólares na propriedade. Segundo, você deve ter uma renda muito alta. Caso contrário, não vale a pena fazer um investimento tão grande matematicamente, ou seja, o valor que você perderá ao investir nesse imóvel supervalorizado será maior que o valor do imposto que você poderá evitar legalmente. Terceiro, você deve ser capaz de evitar legalmente a tributação, obtendo residência fiscal em um estado sem imposto. Portanto, você deve poder mover seus ganhos para um estado sem impostos ou criar algum tipo de estratégia tributária que permita evitar impostos usando a residência fiscal do estado sem impostos. Para cidadãos norte-americanos, por exemplo, obter uma residência fiscal em um estado sem impostos não os isenta de impostos federais, portanto esse investimento imobiliário não fará sentido (a menos que você esteja interessado em renunciar à sua cidadania americana). Quarto, muitas vezes você deve estar disposto a viver nessa jurisdição sem impostos por alguns dias ou semanas por ano. Entre outros.
2 - Compra de imóveis para obter melhores oportunidades de emprego
Alguns países desenvolvidos - como Espanha, Portugal e Grécia - concedem legalmente vistos de residência em troca da compra de imóveis. Na Espanha, por exemplo, o investimento imobiliário mínimo necessário é de meio milhão de euros para obter residência familiar (dados de 2019). Após cinco anos de residência, é possível obter residência permanente e, após dez anos, é possível obter a cidadania e passaporte locais. Não é necessário morar na Espanha para manter e renovar a permissão de visto de residência. Dado que a Espanha é um membro da União Europeia (UE), pode-se viajar para qualquer estado da área de Schengen à vontade. Após a concessão da cidadania, o requerente e sua família se tornam cidadãos da UE com direito a trabalhar ou estudar em qualquer lugar da União Europeia. Portanto, indivíduos que desejam se mudar de um país pobre para um estado com alta qualidade de vida e melhores perspectivas de emprego, mas que não podem obter um visto por outros meios, podem querer comprar um imóvel em um desses locais. É difícil estimar o valor financeiro desses vistos, pois é difícil definir os ganhos que se podem obter ao se mudar para um país rico, vindo de um estado pobre. Depende muito de quantos anos mais você quer trabalhar e se seus filhos decidem ficar para trabalhar localmente quando entrarem no mercado de trabalho. No entanto, na Moraya Consulting, vemos o valor extra nesse tipo de investimento imobiliário quando comparado a simples compra de ações ou investimento em outros tipos de ativos.
Além disso, é importante mencionar que essas residências por programas de investimento (Espanha, Portugal, Grécia, etc.), bem como as nacionalidades por programas de investimento (São Cristóvão e Nevis, Santa Lúcia, Granada, etc.) também fornecem outras opções de investimento para obter vistos e passaportes locais, como grandes investimentos comerciais, compra de títulos e até "doações". Consequentemente, mesmo para esses programas, a opção imobiliária pode não ser a melhor opção de investimento a seguir.
3 - Imóvel como forma de diversificação
A diversificação é basicamente uma das duas maneiras pelas quais os investidores podem aumentar seus retornos e diminuir seus riscos, simultaneamente. Como o ganhador do Nobel Harry Markowitz demonstrou, quanto menor a correlação de um ativo com o restante do seu portfólio, maiores serão os potenciais benefícios desse ativo. Por exemplo, os índices de mercado dos EUA e do Reino Unido são muito correlacionados. A cada 10 vezes a economia dos EUA esta fraca, a economia do Reino Unido esta fraca 9,8 vezes, em média (Mobius, 2012). Portanto, os ganhos de diversificação não são muito altos quando indivíduos com carteiras de investimento dos EUA investem em índices de mercado do Reino Unido denominados em dólares. Durante a crise de 2008, os EUA sofreram uma grande recessão, assim como a Europa Ocidental. Os mercados emergentes, no entanto, tiveram desacelerações econômicas muito mais brandas e se recuperaram muito mais rapidamente. Este é um exemplo de que portfólios de investimentos baseados em ativos de países ricos têm mais a ganhar em investimentos em mercados emergentes do que em outros países desenvolvidos, porque a correlação entre estados ricos e pobres é menor (Mobius, 2012). O mesmo fenômeno ocorre com ativos imobiliários. Os investimentos imobiliários têm uma correlação relativamente baixa com ações e outros ativos (Malkiel e Mei, 1998). Portanto, em períodos de crise econômica, é possível que o valor do seu investimento imobiliário esteja depreciando menos do que os estoques locais, por exemplo, levando a perdas menores em comparação com um portfólio que consistia apenas em ações nacionais.
Assim, pode-se argumentar que a compra de uma casa ou apartamento é financeiramente inteligente em algumas carteiras, como forma de aumentar sua diversificação. No entanto, o valor aplicado no imóvel deve ser definitivamente muito menor do que, digamos, 30% do seu portfólio total. Na maioria dos casos, a compra de uma casa ou apartamento só fará sentido se for provavelmente inferior a 10% do seu portfólio total devido aos retornos muito inferiores de imóveis em relação a ações. Portanto, esse argumento para a compra de imóveis só faz sentido apenas para as pessoas ricas que podem morar em uma casa ou apartamento que representa apenas uma pequena fração de seus investimentos. Para o público em geral, esse argumento a favor da compra de um imóvel quase nunca se aplica.
Fontes:
2 - Compra de imóveis para obter melhores oportunidades de emprego
Alguns países desenvolvidos - como Espanha, Portugal e Grécia - concedem legalmente vistos de residência em troca da compra de imóveis. Na Espanha, por exemplo, o investimento imobiliário mínimo necessário é de meio milhão de euros para obter residência familiar (dados de 2019). Após cinco anos de residência, é possível obter residência permanente e, após dez anos, é possível obter a cidadania e passaporte locais. Não é necessário morar na Espanha para manter e renovar a permissão de visto de residência. Dado que a Espanha é um membro da União Europeia (UE), pode-se viajar para qualquer estado da área de Schengen à vontade. Após a concessão da cidadania, o requerente e sua família se tornam cidadãos da UE com direito a trabalhar ou estudar em qualquer lugar da União Europeia. Portanto, indivíduos que desejam se mudar de um país pobre para um estado com alta qualidade de vida e melhores perspectivas de emprego, mas que não podem obter um visto por outros meios, podem querer comprar um imóvel em um desses locais. É difícil estimar o valor financeiro desses vistos, pois é difícil definir os ganhos que se podem obter ao se mudar para um país rico, vindo de um estado pobre. Depende muito de quantos anos mais você quer trabalhar e se seus filhos decidem ficar para trabalhar localmente quando entrarem no mercado de trabalho. No entanto, na Moraya Consulting, vemos o valor extra nesse tipo de investimento imobiliário quando comparado a simples compra de ações ou investimento em outros tipos de ativos.
Além disso, é importante mencionar que essas residências por programas de investimento (Espanha, Portugal, Grécia, etc.), bem como as nacionalidades por programas de investimento (São Cristóvão e Nevis, Santa Lúcia, Granada, etc.) também fornecem outras opções de investimento para obter vistos e passaportes locais, como grandes investimentos comerciais, compra de títulos e até "doações". Consequentemente, mesmo para esses programas, a opção imobiliária pode não ser a melhor opção de investimento a seguir.
3 - Imóvel como forma de diversificação
A diversificação é basicamente uma das duas maneiras pelas quais os investidores podem aumentar seus retornos e diminuir seus riscos, simultaneamente. Como o ganhador do Nobel Harry Markowitz demonstrou, quanto menor a correlação de um ativo com o restante do seu portfólio, maiores serão os potenciais benefícios desse ativo. Por exemplo, os índices de mercado dos EUA e do Reino Unido são muito correlacionados. A cada 10 vezes a economia dos EUA esta fraca, a economia do Reino Unido esta fraca 9,8 vezes, em média (Mobius, 2012). Portanto, os ganhos de diversificação não são muito altos quando indivíduos com carteiras de investimento dos EUA investem em índices de mercado do Reino Unido denominados em dólares. Durante a crise de 2008, os EUA sofreram uma grande recessão, assim como a Europa Ocidental. Os mercados emergentes, no entanto, tiveram desacelerações econômicas muito mais brandas e se recuperaram muito mais rapidamente. Este é um exemplo de que portfólios de investimentos baseados em ativos de países ricos têm mais a ganhar em investimentos em mercados emergentes do que em outros países desenvolvidos, porque a correlação entre estados ricos e pobres é menor (Mobius, 2012). O mesmo fenômeno ocorre com ativos imobiliários. Os investimentos imobiliários têm uma correlação relativamente baixa com ações e outros ativos (Malkiel e Mei, 1998). Portanto, em períodos de crise econômica, é possível que o valor do seu investimento imobiliário esteja depreciando menos do que os estoques locais, por exemplo, levando a perdas menores em comparação com um portfólio que consistia apenas em ações nacionais.
Assim, pode-se argumentar que a compra de uma casa ou apartamento é financeiramente inteligente em algumas carteiras, como forma de aumentar sua diversificação. No entanto, o valor aplicado no imóvel deve ser definitivamente muito menor do que, digamos, 30% do seu portfólio total. Na maioria dos casos, a compra de uma casa ou apartamento só fará sentido se for provavelmente inferior a 10% do seu portfólio total devido aos retornos muito inferiores de imóveis em relação a ações. Portanto, esse argumento para a compra de imóveis só faz sentido apenas para as pessoas ricas que podem morar em uma casa ou apartamento que representa apenas uma pequena fração de seus investimentos. Para o público em geral, esse argumento a favor da compra de um imóvel quase nunca se aplica.
Fontes:
- Deloitte (2019). International Tax St. Kitts and Nevis Highlights. Updated April 2019. https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/global/Documents/Tax/dttl-tax-stkitts&nevishighlights-2019.pdf
- Malkiel, Burton Gordon, and J.P. Mei (1998). Global Bargain Hunting: The Investor's Guide to Profits in Emerging Markets. New York: Simon & Schuster
- Mobius, Mark (2012). “The Little Book of Emerging Markets: How To Make Money in the World's Fastest Growing Markets.” John Wiley & Sons Inc.
IMPORTANTE: Não há estratégia de imposto ou investimento que é claramente melhor. Tudo depende de seus objetivos e recursos.
Por exemplo, você está disposto a morar fora? Onde? Quanto tempo você quer ficar em cada país? Qual é sua renda anual? Quanto dinheiro você está disposto a investir? Você quer ganhos de curto prazo ou investimentos a longo prazo? Quais são as suas fontes de renda? Quanto de impostos você paga anualmente? Você quer diminuir suas obrigações fiscais ou removê-lo completamente? Você vê necessidade de pagar impostos mesmo se você legalmente não precisa? Qual é a sua cidadania? Você tem múltiplas cidadanias? Dependendo de cada uma destas respostas a melhor estratégia de investimento e imposto para você será diferente. Para saber qual é a melhor opção e ajudar na implementação da estratégia, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco.Você não precisa ser rico para criar uma carteira de investimento global. A maioria das contas bancárias e de corretagem que nós abrimos não tem depósito inicial mínimo ou taxa de manutenção. Assim, você pode investir tanto quanto desejar ou até mesmo deixar as contas vazias até que tenha capital suficiente ou interesse em investir no exterior.